Tři strategie vedle sebe — všechna čísla v dnešních korunách po inflaci. Zjistěte, která cesta vám u vašich vstupů přinese nejvyšší čisté jmění.
Všechna čísla jsou v dnešní hodnotě peněz.
Inflaci od tržního výnosu odečítáme automaticky, takže každá zobrazená koruna má stejnou kupní sílu jako dnes. Nemusíte nic ručně přepočítávat — výsledky můžete přímo porovnávat.
Reálný výnos po inflaci: ≈ 8.3%. Každá koruna ve výsledcích je v dnešní hodnotě peněz.
Veškeré peníze navíc směřujete do jistiny, dokud hypotéku nemáte z krku. Pak stejnou částku přesměrujete do investic až do konce původní doby splatnosti.
Průměrné měsíční rozdělení vašich peněz v prvním roce mezi úroky z hypotéky, splacenou jistinu a nové investice.
Hypotéku splácíte podle plánu a všechny volné peníze hned od prvního měsíce investujete. Sázíte na to, že trh dlouhodobě porazí úrok na hypotéce.
Průměrné měsíční rozdělení vašich peněz v prvním roce mezi úroky z hypotéky, splacenou jistinu a nové investice.
Jednou ročně pošlete na jistinu částku ve výši jedné měsíční splátky (klasických „13 splátek ročně") a zbývající volné peníze investujete. Část úroku ušetříte, část kapitálu necháte růst.
Průměrné měsíční rozdělení vašich peněz v prvním roce mezi úroky z hypotéky, splacenou jistinu a nové investice.
| Strategie | Bez dluhu za (roky) | Zaplacené úroky | Portfolio na konci (po zdanění) |
|---|---|---|---|
| Nejdřív splatit, pak investovat | 19.1 | 3,281,835 Kč | 10,085,798 Kč |
| Pouze investovat | 30.0 | 5,034,741 Kč | 15,819,667 Kč |
| Jedna splátka navíc ročně + investovat zbytek | 25.4 | 4,324,830 Kč | 13,601,355 Kč |
Matematika je snadná — najít peníze je těžké. Uvidíte přesně, kam vám každý měsíc utíkají, a uvolníte si prostor splatit hypotéku o roky dříve.
10,000 Kč/měs.
Většina debat o tom, zda předčasně splatit hypotéku nebo investovat, ztroskotá na rozdílu mezi matematikou a emocemi. Jistota nemá v Excelu žádnou kolonku, a přesto pro spoustu lidí rozhoduje. Když ale matematiku poctivě provedete v dnešní hodnotě peněz a s realistickými očekáváními výnosů, vykrystalizují právě tři rozumné přístupy. Každý vyhrává v jiné konstelaci úrokové sazby, časového horizontu a životní situace — a kalkulačka nahoře vám pro vaše vstupy ukáže, který z nich má nejvyšší čisté jmění na konci. Následující tři odstavce vysvětlují, kdy má smysl který z nich.
Splácení hypotéky napřed dává největší smysl, když je vaše úroková sazba vysoká, časový horizont krátký nebo když nedokážete dobře snášet pokles portfolia. Matematicky platí jednoduchá podmínka: pokud je sazba hypotéky vyšší než očekávaný reálný výnos investic (po inflaci a po dani z kapitálových zisků), splacení dluhu nabízí zaručený výnos, který trh nedokáže předčit. V roce 2026 se sazby u nových hypoték běžně pohybují kolem 5,5–6,5 %, zatímco reálný výnos akcií po zdanění bývá 6–7 % — rozdíl je tenký a riziko poklesu reálné. Předčasné splacení navíc dodává psychologickou výhodu, kterou se výpočtem těžko vyčísluje: jistota, že už nikdo nemá pohledávku za vaším domovem. Pokud jste pět až deset let od důchodu, máte nestabilní příjem nebo vás propady trhu připravují o spánek, je tahle strategie obvykle správná volba.
Pouhé investování — bez mimořádných splátek — je matematicky nejsilnější tehdy, když máte nízkou fixovanou sazbu, dlouhý časový horizont a klidnou hlavu během tržních propadů. Pokud je vaše sazba podstatně nižší než dlouhodobý reálný výnos akcií, každá koruna navíc nasypaná do investic má desítky let na to, aby pracovala složeným úročením. Klíčové slovo je „složeně": výnos z prvních let totiž generuje další výnos, takže rozdíl mezi splacením a investováním se s dobou rapidně rozšiřuje. Tahle strategie zároveň zachovává likviditu — peníze v portfoliu můžete prodat, peníze utopené v jistině jen tak ne. Daň z kapitálových zisků sice část zisku ukrojí, v Česku ji ale po splnění tříletého časového testu obejdete úplně. Pro mladší lidi s 20+ lety do důchodu a hypotékou pod 4 % matematika obvykle hovoří jednoznačně: investovat.
Třetí přístup — jedna splátka navíc ročně plus investovat zbytek — bývá nejlepší volbou pro lidi, kteří se neumějí rozhodnout mezi matematikou a emocemi. Vědomě obětujete trochu očekávané hodnoty výměnou za to, že hedgujete obě rizika: rychlejší úmor jistiny chrání před scénářem, kdy trh dvě dekády stagnuje, a souběžné investování zajišťuje, že se neminete se složeným úročením, pokud trh poroste podle průměru. „Třináctá splátka ročně" navíc funguje jako mentální závazek — jednou za rok se přinutíte k mimořádnému doplatku, místo abyste s ním každý měsíc dohadovali. Pro většinu lidí s hypotékou v rozmezí 4,5–6 % a horizontem 15–25 let je tahle strategie v reálném životě obhajitelnější než kterákoli z krajních variant. Žádný měsíc se necítíte ani „blbě, že nesplácím rychleji", ani „blbě, že nemám větší pozice".
Pohrajte si s vlastními čísly v kalkulačce nahoře — uvidíte přesně, která strategie u vaší konkrétní hypotéky vede a o kolik.
Čtyři rychlé kroky a uvidíte, která strategie u vašich čísel poráží ostatní dvě.
Zadejte zůstatek hypotéky a sazbu
Vyplňte zbývající jistinu, úrokovou sazbu a počet let do konce splatnosti. Tyhle tři údaje najdete v poslední splátkové kalendáři nebo v internetovém bankovnictví.
Nastavte očekávaný výnos a inflaci
Pokud nevíte, ponechte výchozí hodnoty (10 % nominální výnos akcií, 3 % inflace). Kalkulačka inflaci automaticky odečte a všechna čísla zobrazí v dnešní hodnotě peněz.
Zadejte volné peníze měsíčně
Kolik máte měsíčně k dispozici nad rámec běžné splátky? Zkuste 5 000, 10 000 nebo 20 000 Kč. Tři strategie se ihned přepočítají podle vašeho rozpočtu.
Přečtěte si tři karty strategií
Karty zobrazí, jak dlouho zbývá do splacení, kolik zaplatíte na úrocích a jaké budete mít čisté jmění na konci. Vítězná karta má označení „Doporučeno pro vaše čísla".
Hrubá heuristika, než si pohrajete s vlastními čísly. Jakmile budete v kalkulačce, doporučení uvidíte přesně.
Pokud je vaše sazba pod 4 % a do důchodu máte 20+ let, matematika skoro vždy říká investovat. Složené úročení dlouhého horizontu porazí jakoukoli jistotu plynoucí ze splacení.
Pokud je sazba nad 6,5 % a horizont kratší než 10 let, předčasné splacení vyhraje téměř bez výjimky. Reálný výnos trhu jednoduše nestihne sazbu hypotéky dohnat.
Pokud jste mezi 4,5–6 % a horizont je střední, zvolte strategii „13 splátek ročně". Hedgujete obě rizika a žádný měsíc se necítíte špatně.
Nikdy nesplácejte hypotéku, dokud nemáte rezervu na tři až šest měsíců výdajů a nevyužité firemní příspěvky na penzijní spoření. Jistina ve zdech není likvidní.
Pamatujte, že daň z kapitálových zisků zmizí po tříletém časovém testu. Pokud plánujete pozice držet dlouho, započítejte do reálného výnosu jen inflaci, ne daň.
Výchozí scénář: zůstatek 7 000 000 Kč, 28 let do splatnosti, 10 000 Kč navíc měsíčně, 3 % inflace. Hodnoty jsou v dnešních korunách po zdanění kapitálových zisků (15 %).
| Sazba hypotéky | Vítěz při reálném výnosu 7 % | Vítěz při reálném výnosu 10 % | Bod zlomu (reálný výnos) |
|---|---|---|---|
| 3 % | Pouze investovat | Pouze investovat | ~3,0 % |
| 4 % | Pouze investovat | Pouze investovat | ~4,1 % |
| 5 % | Pouze investovat | Pouze investovat | ~5,2 % |
| 6 % | 13 splátek ročně | Pouze investovat | ~6,3 % |
| 7 % | Nejdřív splatit | 13 splátek ročně | ~7,4 % |
| 8 % | Nejdřív splatit | Nejdřív splatit | ~8,5 % |
| Pojem | Definice |
|---|---|
| Náklady obětované příležitosti | Výnos, který si připravíte tím, že peníze použijete jinde. Když je dáte do jistiny, vzdáváte se výnosu, který by mezitím přinesly v investicích — a naopak. |
| Složené úročení | Úrok z úroku. Výnos z prvních let generuje další výnos v letech následujících, takže rozdíl mezi dvěma strategiemi se v čase exponenciálně rozšiřuje. |
| Amortizace | Rozpis, který každou měsíční splátku rozdělí mezi jistinu a úrok. První splátky jsou převážně úrok, poslední skoro celá jistina — proto má smysl doplácet brzy. |
| Daň z kapitálových zisků | Daň ze zisku z prodeje investic. V Česku 15 %, ale po splnění tříletého časového testu (držení déle než 3 roky) je zisk od daně osvobozen úplně. |
| Reálný výnos | Výnos po odečtení inflace. Vyjadřuje, o kolik vyrostla skutečná kupní síla vašich peněz — nominálních 10 % při 3% inflaci znamená reálný výnos zhruba 6,8 %. |
| Nominální výnos | Hrubý výnos před inflací — to, co uvidíte v reklamě fondu. Mezi nominálním a reálným výnosem je v dnešní době propast několika procentních bodů. |
| Vlastní podíl v nemovitosti | Rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a zůstatkem hypotéky. Předčasné splácení vlastní podíl zvyšuje, ale peníze v něm jsou nelikvidní — bez prodeje nebo refinancování se k nim nedostanete. |
| Riziková prémie | Výnos navíc, který trh nabízí jako odměnu za přijetí rizika. Mezera mezi sazbou hypotéky a očekávaným výnosem akcií je odhad této prémie — pokud je úzká, splacení dává větší smysl. |
Záleží na sazbě, horizontu a vaší toleranci k riziku. Pokud je sazba hypotéky nižší než váš očekávaný reálný výnos po dani, dlouhodobě obvykle vyhrává investování. Pokud je sazba vyšší, vyhrává splacení — předčasné umoření přináší zaručený výnos. Při sazbách 4,5–6 % je rozdíl tenký a střední cesta („13 splátek ročně" plus investování zbytku) bývá v reálném životě nejvyrovnanější volbou. Zadejte svá konkrétní čísla výše a kalkulačka vám doporučení dá přesně.
Ano, výrazně. Pokud máte hypotéku fixovanou kolem 2–3 % z let 2020–2022, matematika je téměř bez výjimky pro investování. Při tak nízké sazbě je rozdíl mezi sazbou a reálným výnosem akcií velký — i konzervativní odhad 5% reálného výnosu vám přinese mnohem víc, než kolik zaplatíte na úrocích. Splacení takové hypotéky předčasně znamená zahodit reálné výnosy v rozsahu stovek tisíc až milionů korun. Jediný důvod, proč i tak splácet, je emocionální — a ten matematice neoponuje.
Pak vyhrává předčasné splacení — to je matematická hranice. Pokud váš reálný výnos po dani klesne pod reálnou sazbu hypotéky, každá koruna nasypaná do jistiny vám vydělá víc než tatáž koruna v portfoliu. Historicky se ale S&P 500 přes 30leté horizonty pohybuje kolem 6–7 % reálně, takže scénář delšího podvýkonu pod 4 % je vzácný. Kalkulačka výše vám dovolí zkusit pesimistické vstupy — uvidíte, jak křehká je rovnováha.
V Česku můžete od základu daně odečíst úroky z hypotéky na bytovou potřebu do limitu 150 000 Kč ročně (u smluv uzavřených od 2021; u starších 300 000 Kč). Efektivně vám to sníží skutečnou úrokovou sazbu o vaši mezní sazbu daně — typicky o 15 %. Kalkulačka tuhle úsporu nemodeluje, aby zůstala přehledná, takže zadejte rovnou „efektivní" sazbu po odpočtu, pokud chcete být přesní. U sazby 6 % a 15% mezní dani je efektivní sazba zhruba 5,1 %.
Inflace prospívá dlužníkům a škodí věřitelům — vy jste dlužník, takže inflace pracuje pro vás. Vaše splátka v nominálních korunách zůstává stejná, ale v reálných korunách se s každým rokem zlevňuje. Kalkulačka tohle reflektuje tím, že všechna čísla zobrazuje v dnešní hodnotě peněz: nominální výnos akcií snížený o inflaci, splátka zlevněná o inflaci. Při vysoké inflaci se obecně investování stává relativně atraktivnější — držet dluh s fixní sazbou je za inflace výhodné.
Z velké části ne. Mechanismus složeného úročení, role inflace a logika porovnání sazby s výnosem jsou stejné. Rozdíly leží ve třech detailech: česká daň z kapitálových zisků je 15 %, ale po tříletém časovém testu nulová (v USA je dlouhodobá sazba 15–20 % vždy); český daňový odpočet úroků z hypotéky je výrazně omezenější než americký mortgage interest deduction; a české sazby hypoték jsou navázané na sazby ČNB, zatímco americké na Fed. Pro účely této kalkulačky stačí zadat sazbu, kterou skutečně platíte, a výsledek bude správný.
Pro mnoho lidí ano — a je legitimní to započítat. Pokud vás představa hypotéky budí v noci, propady portfolia připravují o spánek a pohled na zůstatek dluhu vás stresuje, hodnota psychologického klidu může být v desítkách tisíc korun ročně. Pokud naopak v Excelu spočítáte rozdíl chladnokrevně a dokážete vydržet 30 % pokles trhu bez panického prodeje, započítávat klid je dvojí účtování. Buďte k sobě upřímní — testem je vaše chování během poslední velké korekce.
Matematicky se neliší vůbec — obě metody přidají na úvěr za rok jednu celou splátku navíc a zkrátí dobu splácení zhruba stejně. Liší se mechanikou: dvoutýdenní splátky platí každých 14 dní, takže za rok pošlete 26 polovičních = 13 celých splátek. „Jedna splátka navíc ročně" pošle jeden mimořádný doplatek jednou za rok. Většině lidí vyhovuje druhá varianta — pravidelný měsíční rytmus zůstává, jen jednou za rok přidají bokem. Pozor na bankovní „dvoutýdenní programy" se zaváděcím poplatkem — pošlete si doplatek sami zdarma.
Pak začněte rezervou, ne hypotékou ani investicemi. Standardní doporučení je tři až šest měsíců nutných výdajů v likvidní formě (spořicí účet, krátkodobé dluhopisy), než začnete cokoli dalšího. Bez rezervy vás první větší výpadek příjmu donutí buď prodat investice v nejhorším okamžiku, nebo si půjčit za drahé úroky — a obě možnosti zničí dlouhodobý plán. Rezerva je předpokladem, ne alternativou.
Téměř vždy ano. Pokud váš zaměstnavatel přispívá na penzijní spoření (nebo doplňkové penzijní spoření, DPS), je to okamžitý výnos 50–100 % na vaše prostředky — to neporazí žádná sazba hypotéky ani investice. Stejně tak státní příspěvek u DPS (až 340 Kč měsíčně) je 20–30% výnos. Pořadí priorit by mělo být: 1) rezerva, 2) firemní příspěvek + státní příspěvek na DPS, 3) splatit dluhy nad 8 %, 4) až pak teprve rozhodnutí hypotéka vs investice.
Ano, pokud rozbalíte sekci „Započítat daně". Výchozí sazba je 15 % a aplikuje se na celkový zisk z investic na konci porovnávaného období. V Česku je ale po splnění tříletého časového testu zisk od daně osvobozen — pokud plánujete držet dlouhodobě a neprodávat, zadejte 0 %. Daň ovlivňuje hlavně strategii „Pouze investovat" (nejvíc kumulovaného zisku) a u dlouhých horizontů může změnit pořadí mezi investováním a střední cestou.
Pro široký globální akciový index (S&P 500 nebo MSCI World) je dlouhodobý historický reálný výnos zhruba 6,5–7,0 % ročně po inflaci. Konzervativnější odhad pro plánovací účely je 5–6 %. Pokud chcete být opravdu opatrní (nebo počítáte se smíšeným portfoliem akcií a dluhopisů), použijte 4–5 %. V kalkulačce zadávejte nominální výnos (8–10 % je rozumný odhad) a inflaci (2–3 % pro Česko po dezinflaci v letech 2024–2025) — reálný výnos kalkulačka spočítá sama.
Kalkulačka předpokládá, že hypotéku doběhnete do konce sjednané doby. Pokud plánujete prodat za pět let, je matematika jiná — peníze nasypané do jistiny získáte zpět při prodeji jen jako zvýšenou částku ke kapesnému (po splacení zůstatku), takže krátký horizont posiluje investiční strategii (likvidní portfolio si vezmete kamkoli). Refinancování za nižší sazbu během období naopak posiluje strategii investování, protože nová nižší sazba zúží rozdíl mezi sazbou hypotéky a reálným výnosem akcií.
Protože ukázkové vstupy (nominálních 10 % výnos, 3 % inflace, 6,5 % sazba, 28 let horizont) dávají reálný výnos asi 6,8 % vs efektivní reálnou sazbu hypotéky kolem 3,4 % — třípercentní rozdíl, který se přes 28 let složeně rozevře v rozdíl v řádu milionů. Pokud zvýšíte sazbu hypotéky na 8 % nebo snížíte očekávaný výnos na 5 %, vítězem se stane předčasné splacení. Kalkulačka je citlivá na vstupy přesně proto, aby ukázala, jak křehká rovnováha je.
Tato kalkulačka poskytuje odhady na základě hodnot, které zadáte, a zjednodušujících předpokladů (konstantní sazba, konstantní výnos, konstantní inflace, žádná sekvence rizik). Skutečné výsledky se budou lišit. Daň z kapitálových zisků, daňové odpočty a poplatky se v praxi mění a tato kalkulačka je nemodeluje vyčerpávajícím způsobem. Před významnými finančními rozhodnutími si situaci ověřte u kvalifikovaného poradce.
Matematika dokáže říct, co dělat — neumí najít korunu navíc ve vašem rozpočtu. MFFT vám přesně ukáže, kam vám peníze každý měsíc utíkají a kde je přesměrovat na hypotéku nebo do investic.
Začít rozpočtovat s MFFT — zdarmaVypočítejte si cestu k finanční nezávislosti s Coast FIRE, Barista FIRE a vlastními strategiemi výběru.
Vyzkoušet FIRE kalkulačkuSpočítejte si částku, kterou potřebujete dnes, aby vás složené úročení doneslo k FIRE — bez dalšího spoření.
Najít své Coast FIRE čísloNajděte velikost portfolia, která vám umožní přejít na zkrácený úvazek, včetně překlenovacích nákladů na zdravotní péči.
Vyzkoušet kalkulačku zdarmaZjistěte, jak složené úrokování zhodnocuje vaše peníze. Srovnání scénářů, dopad poplatků a inflací očištěné výnosy.
Otevřít kalkulačkuAnalyzujte ETF podíly, sektorovou expozici, spusťte Monte Carlo simulace a stresové testy vašeho portfolia.
Vyzkoušet analýzu portfoliaZjistěte svůj percentil čistého jmění vůči vaší věkové skupině a zemi.
Zjistit svůj percentilPorovnejte dvě hypotéky vedle sebe a zjistěte, kolik let vám mimořádné splátky umažou z úvěru.
Otevřít kalkulačku